Жилищно-строительный, Жилищно-накопительный, Кредитный Потребительский, иной кооператив

В соответствии с действующим Законодательством любой совершеннолетний гражданин вправе стать участником кооператива, в том числе жилищного.

На практике существует несколько видов кооперативов, целью которых является сбор и аккумулирование денежных средств, полученных с граждан (членов кооператива) и направление полученных денежных средств на покупку или строительство жилья.

Участники кооператива приобретают права на недвижимое имущество по различным основаниям.

Права собственности приобретаются членами кооператива несколькими способами:

— по договору купли-продажи с участием средств кооператива;

— свидетельство о регистрации права участник кооператива приобретает после регистрации права на сам кооператив;

— право собственности является основанием оплаты пая и регистрация собственности осуществляется на основании справки о выплаченном пае;

— на основании договора Инвестирования или Предварительного договора купли-продажи;

— другие основания.

Несмотря на то, что законодательство, регулирующее отношения по приобретению прав на недвижимое имущество путем вступления в кооператив, в последние несколько лет активно развивается, оно далеко от совершенства.

Вот некоторые примеры.

1. Многие заявители, вступающие в кооперативы, такие как ПИК «Общее дело», ЖСК «Строим вместе», некоторые другие, остаются не только без своих квартир, но и без денег. Будущие участники кооператива, не понимая окончательно тех прав и обязанностей, которые возникают при вступлении в кооператив, по истечении нескольких лет вынуждены выходить из числа пайщиков кооператива, теряя от 10% до 30 % переданных кооперативу денежных средств, не говоря уже об инфляции удорожания стоимости строительства.

2. Члены кооперативов рискуют остаться без права на недвижимое имущество при наличии нескольких пайщиков (при реализации пая от одного другому), претендующих на имущество, входящее в состав пая.

3. Пайщики, члены кооператива, самостоятельно отвечают в размере внесенного пая по результатам деятельности кооператива. Если кооператив, как Застройщик или Инвестор, стал неудачным участником Инвестиционного проекта, в том числе и по вине или оплошности должностных лиц кооператива, других лиц, пайщики кооператива тем самым обрекают себя на утерю права приобретения и регистрацию в будущем собственности. Более того, очень часто, члены кооператива даже не подозревают, что в силу их статуса они не вправе претендовать на возмещение убытков или неустойки, т.е. ограничены в правах, которые предназначены для всех участников гражданского оборота, за исключением членов Жилищных строительных кооперативов.

Законодательство РФ не предусматривает право на продажу пая, при этом указанное право не запрещено законом. Если в Уставе кооператива предусмотрено право члена кооператива на продажу или отчуждение иным способом своего пая, распорядиться своим имуществом можно и до оформления его в собственность на члена кооператива. Если указанное право в Уставе не предусмотрено, пайщик не вправе распоряжаться имуществом, входящим в состав пая до регистрации права собственности на такое имущество на основании справки о выплаченном пае.

Так же часто встречается практика, в соответствии с которой будущая собственность реализуется по Предварительным договорам купли-продажи. Данные сделки так же далеки от совершенства в силу их оспоримости. Многие покупатели недвижимости по Предварительным договорам купли-продажи лишаются имущества по решениям суда, признающим указанные сделки недействительными.

Стоит отметить, что право собственности за членами жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного, ипотечного потребительского, иного кооператива приобретается с момента оплаты пая в полном объеме, при этом член кооператива становится собственником недвижимого имущества с момента регистрации возникновения или перехода права собственности. Факт же оплаты пая является основанием для регистрации права. Данные обстоятельства порождают значительное количество споров между несколькими претендентами на одно и то же недвижимое имущество.

В соответствии с изложенным и кратко характеризуя отношения, возникающие при вступлении в Жилищно-строительные, Потребительские Ипотечные, иные кооперативы, юристы нашего Юридического Центра не рекомендуют приобретать недвижимость путем вступления в члены кооператива. По крайней мере не на данном этапе истории РФ.